企業(yè)無(wú)償捐贈(zèng)房產(chǎn)如何納稅

　　企業(yè)以房產(chǎn)進(jìn)行公益性捐贈(zèng)，作為捐贈(zèng)方無(wú)償捐贈(zèng)的房產(chǎn)如何納稅?

　　一、增值稅方面，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。(三)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”因此，企業(yè)無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)用于公益事業(yè)的，不需要做“視同銷售”處理。但用于公益事業(yè)是否必須通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)捐贈(zèng)?增值稅并無(wú)明確規(guī)定。直接向?qū)W校捐贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)就是用于公益事業(yè)，應(yīng)當(dāng)不視同銷售。

　　企業(yè)無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)用于公益事業(yè)不需要“視同銷售”，原已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅是否按凈值轉(zhuǎn)出呢?財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1第二十七條規(guī)定：“下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：(一)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn))、不動(dòng)產(chǎn)。......”。企業(yè)無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)用于公益事業(yè)不“視同銷售”，而并非是免征增值稅，在財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1第二十七條規(guī)定中，找不到相關(guān)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的內(nèi)容，按照“法無(wú)禁止皆可為”原則，企業(yè)無(wú)償捐贈(zèng)房產(chǎn)用于公益事業(yè)，已抵扣的增值稅不需進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。

　　二、土地增值稅方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))文件第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。另?yè)?jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))文件第四條規(guī)定，細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的;房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。因此，通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)，不征收土地增值稅;反之不是通過(guò)非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體或國(guó)家機(jī)關(guān)捐贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)，如直接向受贈(zèng)人的捐贈(zèng)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

　　三、企業(yè)所得稅方面，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。因此，在企業(yè)所得稅上，除了按視同銷售調(diào)整收入和成本外，還要將捐贈(zèng)確認(rèn)的營(yíng)業(yè)外支出的金額由物資的賬面成本調(diào)整為公允價(jià)值。

　　符合條件的用于慈善活動(dòng)、公益事業(yè)的捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除;超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。公益性捐贈(zèng)享受在企業(yè)所得稅稅前扣除的相關(guān)條件是：首先，企業(yè)的公益性捐贈(zèng)要通過(guò)公益性社會(huì)組織或者縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行。其中，公益性社會(huì)組織要列名在國(guó)家或地方民政部門、稅務(wù)局、和財(cái)政部門聯(lián)合發(fā)布公益性社會(huì)組織名單。只要捐贈(zèng)當(dāng)年度，該組織在公益性社會(huì)組織名單中就可以。需要注意的是，公益性社會(huì)組織名單有國(guó)家層面認(rèn)定的和各級(jí)地方層面認(rèn)定的。其次，要取得接受捐贈(zèng)的公益性社會(huì)組織或縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)出具的公益事業(yè)捐贈(zèng)票據(jù)。捐贈(zèng)票據(jù)由國(guó)家財(cái)政部或者省級(jí)財(cái)政部門統(tǒng)一印制，并套印全國(guó)統(tǒng)一式樣的財(cái)政票據(jù)監(jiān)制章。對(duì)于直接向受贈(zèng)人的捐贈(zèng)不允許企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　舉例：某房企公益性捐贈(zèng)房產(chǎn)(自產(chǎn)貨物)在企業(yè)所得稅視同銷售收入應(yīng)按照企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格為1200萬(wàn)元，視同銷售成本的生產(chǎn)成本800萬(wàn)元，則年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表：A105010“視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”中視同銷售收入1200萬(wàn)、視同銷售成本800萬(wàn);A105070“捐贈(zèng)支出及納稅調(diào)整明細(xì)表”賬載金額800萬(wàn)，稅收金額1200萬(wàn)元，視同銷售產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得與納稅調(diào)減金額相等，實(shí)現(xiàn)公益性捐贈(zèng)按公允價(jià)值扣除，不產(chǎn)生企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)(假設(shè)按照稅法規(guī)定可以扣除的限額>1200萬(wàn)或捐贈(zèng)允許全額扣除)。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局公告2019年第41號(hào)對(duì)A105070表的填表說(shuō)明進(jìn)行了修訂，報(bào)表第1行、2行、8行的第1列"賬載金額"相應(yīng)的填報(bào)說(shuō)明中刪除了"會(huì)計(jì)核算"描述。意味著填報(bào)的賬載金額為稅法認(rèn)可的賬載金額，不再僅指企業(yè)會(huì)計(jì)核算的營(yíng)業(yè)外支出的金額，包括了在A105000表第30行中納稅調(diào)整的金額。

　　四、印花稅方面，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，贈(zèng)與合同屬于印花稅征收范圍。但印花稅法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與政府、學(xué)校、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、慈善組織書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免征印花稅。享受印花稅免稅優(yōu)惠的學(xué)校，具體范圍為經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或者其教育行政部門批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，實(shí)施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校、特殊教育學(xué)校、專門學(xué)校，以及經(jīng)省級(jí)人民政府或者其人力資源社會(huì)保障行政部門批準(zhǔn)成立的技工院校。