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差額征稅下房地產(chǎn)企業(yè)計稅基礎(chǔ)割裂問題

作者:     日期: 2022/9/5    點擊率: 988     文字大?。?nbsp;     

問題

  某房地產(chǎn)企業(yè),向政府支付土地價款1090萬元,將土地開發(fā)后銷售得全部價款和價外費(fèi)用計5450萬元,則此時,該企業(yè)增值稅口徑、會計口徑、企業(yè)所得稅口徑、土地增值稅口徑銷售額/收入為多少?

  均為5450÷1.09=5000?顯然是錯的

  1.增值稅銷售額

  根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號,增值稅銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%);

  故,此時增值稅銷售額=(5450-1090)÷1.09=4000

  2.會計口徑收入

  根據(jù)財會【2016】22號,規(guī)定企業(yè)差額征稅只調(diào)成本,不動收入,則企業(yè)銷售時及差額征稅分錄如下:

  銷售,借銀行存款  5450,

  貸主營業(yè)務(wù)收入  5000;

  應(yīng)交增值稅-銷項稅額  450

  結(jié)轉(zhuǎn)成本,略

  差額征稅,借應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減  90,

  貸主營業(yè)務(wù)成本  90

  故,會計口徑收入=5450÷1.09=5000

  3.企業(yè)所得稅收入

  根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2021年第34號,無特殊規(guī)定的,按照會計原則處理。

  故,企業(yè)所得稅收入額==5450÷1.09=5000

  根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號,適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額,

  差額征稅時,銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷1.09

  故,土地增值稅收入額=全部價款和價外費(fèi)用-【(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷1.09】×0.09=5450-4000×9%=5090;

  土地增值稅收入額=5090

  總結(jié)

  增值稅銷售額≠會計銷售額=企業(yè)所得稅收入額≠土地增值稅收入額

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